2011 年即将过去，这一年商业地产受到越来越多人的关注。业内有人士称，住宅地产的黄金十年已经过去，商业地产的黄金十年已经来临。房企的转型、零售商的转型、商业地产商的业务拓展……唱出了2011年商业地产的最强音。在这回首过去展望未来的时候，我们荣幸的邀约到时尚集团总监田鸿女士接受搜房网的专访。

时尚集团总监 田鸿

城市综合体在深圳发展会非常快

搜房网：田总，您好!很高兴邀请到您接受我们的采访。作为一个深圳人，我们时刻关心深圳的发展，首先可以请您对深圳目前的商业地产作一个总体的评价吗?

田鸿：深圳的商业地产这两年有了很快的发展。大家都知道，国家对住宅地产的调控像很多人预计的那样，出现了按下葫芦浮起瓢的现象。一方面是住宅地产在不断地被控制，另一方面从2010年以来，深圳的写字楼尤其是中心区的写字楼，价格涨了许多，我觉得这应该是调控以后产生的一种很正常很必然的现象。将深圳商业地产与北京和上海比较的话，我的感受是发展趋势差不多，尤其是写字楼的租金价格可能比北京和上海还合理点。我觉得，深圳的未来可能会越发向香港靠近，尤其深圳狭长的地理特点，会形成以轨道交通为载体，呈现路段性特征的几个大的城市综合体。可能大家也知道，在深圳像万象城、海岸城这样大体量的城市综合体将会越来越多。我觉得城市综合体在深圳这样一个城市会怎样呢?发展会非常快。

不是所有企业都适合进入商业地产

搜房网：我们知道2011年对于楼市来说是一个比较特殊的年份，在这一年里商业地产被越来越多的人关注，很多开发商开始谋求转型，您觉得开发商的转型对于商业地产来说，是一个机会吗?

田鸿：商业地产应该说是一个很泛的概念，这里面包含很多物业，比如我们熟知的商业零售，包括写字楼，酒店式公寓等，还有一些街铺之类，相对于工业地产而言其他类别都给归到商业地产里来了。但是我们需要注意，还是我刚才讲的例子，由于调控以及随着城市化进程和人们消费水平的提高，会有这样一种趋势，即从住宅地产去转为商业地产，我觉得这确实是一个趋势。

那么，是不是说很多开发商包括很多企业都适合挤到商业地产这样一个领域里来呢?我觉得不是这样的。大家有没有注意到，最近有好多品牌企业，比如说保利、万科等等，也慢慢向商业领域进军，这是跟城市的发展阶段还有城市的发展历程有关。但是，不是所有企业都适合分享商业地产这块蛋糕。拿城市综合体这样一个单独的项目而言，他对开发商的要求非常高，对政府规划要求也非常高。所以，虽然是一种趋势，但不能说企业转型对商业地产都是机会。商业地产本身是一个非常难以掌控和做好的例题，目前放眼全国，成功商业地产案例也不是非常多。

到目前为止，也许很多公司在近几年的项目拓展上，包括运营能力上有了很大的提升，但这个时候要我们去下一种结论说，商业地产究竟会有怎样的一个结局，我觉得都太早。

从时尚集团的经历而言，我们确实觉得商业地产这块非常难，其实作为企业而言每天都如履薄冰，无论是从项目的选择上，项目的开发运营上，以及后期的项目提升上，都是一个非常艰难的过程。所以对你提的这个问题我还是持很谨慎的态度。

时尚集团的商铺开发运营别具一格

搜房网：时尚商业地产是一家以商业地产开发和经营为主的企业，我们可不可以请田总给我们再具体地介绍一下时尚商业地产。

田鸿：时尚一直致力于成为一家专业的商铺开发运营商。我应该怎么描述时尚的主营业务呢?实际上在这一个领域里面，可能大家对于商业的概念还停留在比如说像万象城这样的Shopping mall，或者低端点像东门那样比较随意性的街铺。其实真正所谓的商业消费是针对消费者而产生的。设想一个城市当中，我相信不会所有的人天天都去买奢侈品或者名牌，也不会所有的人都愿意在一种无序或者非常嘈杂的环境里购买日常所需的潮流饰品、物品。而针对这样的现实，时尚所做的就是把我们这个时代当中最潮流、最前沿的快时尚的东西集合起来，同时赋予他们一种动感的路线，包括提升对产品的重新诠释。简单点说，时尚集团做的商铺开发运营实际上是在强调，用时尚独特的地下商业购物街的模式来带动快时尚消费的感觉。

搜房网：那么未来时尚在深圳有什么样的规划呢?

田鸿：深圳是一个年轻富有活力的城市，也符合我们对项目拓展的一些定义。集团在深圳未来的项目目标会跟集团开发原则是一样的，核心城市、核心商圈、足够的规模……以极大的特点来延长我们对项目开发的要求。

搜房网：我们知道时尚在沈阳和南京都已经有自己非常成熟的商业项目了，未来在深圳的开发推展中，这些项目对深圳来说有没有可以借鉴复制的地方呢?

田鸿：时尚集团沈阳和南京的项目中，沈阳的已经10多年了，南京的也有8、9年的样子，这两个项目都已成为当地年轻人最喜欢的购物基地。之所以能够被喜欢，第一，它所集中的商品确实能够代表这个时代当中最潮流的元素。第二，它满足了时尚的年轻人在购物当中需要不断更换，包括既要是大牌又要能够消费得起的这么几个特点。沈阳和南京的项目我们秉承除了商品的丰富之外，我们还强调给很多时尚的年轻人提供了实地的淘宝体验，我不知道大家能不能理解这一点，实地的淘宝体验。

对于未来深圳的项目，我们原有的东西会有很多值得复制的地方。我建议大家不要认为除了Shopping mall以外，其他的东西一定是廉价的。真的不是非Shopping mall不可，关键是什么呢?关键是怎么样让人觉得你的东西最有创意感。在深圳的项目上，我们会把沈阳和南京原来在商业设计上做得非常到位的那部分保留下来，同时也会结合深圳城市的特点，因为它相对比沈阳和南京更年轻更有活力，包括对商场的挑战性更高。其实说到这里，时尚集团已经在广州有了一家旗舰店广州时尚天河，不久就会开幕了，是我们在广州体育中心的项目，它也是时尚集团目前最大的项目。希望等到深圳项目做成的时候，能够借鉴广州天河时尚。

深圳有更好的适应力和调整力

搜房网：时尚选择广州深圳进行业务拓展显然是出于对前景的看好，那么你们对深圳商业地产有怎样的一个预期呢?

田鸿：对商业地产预期的话，我是不愿意去做这样一个评述和回答的。第一，可能我们在很多节目当中都会听到一些关于预测还有大家的一些观点。本身很坦诚地说，我们确实做的就是商业地产当中非常细分的一个行业，我们仅仅想做的是商铺开发的运营，而在商铺开发运营里面的话，我们又仅仅想做的是对于年轻时尚潮流这块的细分。但是我还是知道，深圳这样的城市的话，因为它的基因非常好，所以我相信如果在大的趋势和规律下面，深圳这个城市会比其他城市有更好的适应力和调整力。

搜房网：作为商铺开发运营者，时尚地产既要让我们的商家实现财富增值，又要让我们的消费者获得良好的购物体验。在做好这两份工作时，时尚有没有心得可以跟我们分享?

田鸿：我们一直强调，时尚致力于成为最优秀的商铺开发运营商，时尚在做的是把商家运营当中比较难的几个问题都很好的解决了。具体开来说，商家在经营当中比较难的几个问题：第一是选址。在和时尚集团进行项目合作以后，无论是几百个商家还是上千个商家，他们都不用担心选址的问题，因为我们已经搭建了一个非常好的平台。第二，商家除了选址以外，商铺的设计和商品的陈列布展也算是一大难题。时尚有非常强大的商铺设计团队，每个商家都会获得我们免费的商业设计和商业陈列的培训和指导，甚至实话说他的图纸都是由我们负责搞定的。第三，货源问题。实际上，我们从沈阳到南京，以及到广州，都会选择最有眼光的商家，就像一个企业要做好一定要有最优秀的员工一样。时尚的特色就是在选择商家的时候，一直在像选员工一样，而并非谁愿意跟我合作，谁愿意付租金就把铺子交给谁，我觉得这是时尚的一个特色。我刚才讲了商家我们视他为整个管理团队密不可分的一部分，在他的后续经营当中，从他的进货渠道包括营业员的销售技巧，还有整个货品的网络流程，公司都有非常强大的后台去保障。我个人觉得，商家在这样一个大的商业平台当中，他完全有机会可以按照自己的创意去做好他份内、他最应该做好的事情 ——经营，而其他所有的东西都是由我们来做。所以时尚的特色应该是，第一，他的位置有类似火车站附近这样的人气。第二，他的商品一定是快时尚流转快的品牌。第三，我们有眼光独到的商家。第四，我们对所有商家都提供了酒店式的物业管理。我觉得这就是时尚的特色。

核心城市、核心商圈、足够规模

搜房网：您刚刚谈到选址，那么时尚未来在深圳的项目，能再细谈谈选择的标准吗?

田鸿：大家都知道商业有一句最古老的话，就是地段。其实我觉得这在公司发展的不同阶段，包括城市发展的不同阶段，我们选择项目的话也会不一样。当然，我们会坚持我们以前的规则，就是核心城市核心商圈，包括要有足够的规模，最好能够跟轨道交通接轨，同时也帮助改善城市的交通，为市民提供更加便利的出行和购物，我觉得这是一大方向。还有一大方向，随着中国城市化进程的发展，我们也会考虑一种更适合停车，包括更适合休闲娱乐体验的城乡结合处的形式。可能这是未来公司发展项目的两大趋势。

搜房网：也就是说，将来的拓展不局限于深圳?

田鸿：是的。目前我们在沈阳、南京、广州、深圳在做商业项目，未来我们可能会以我们原有的基地为基础的长三角、珠三角，还有一些现在中西部城市发展比较好的，比如说重庆、长沙等地方也有过一些前期的项目论证。

时尚是一种态度

搜房网：您觉得时尚地产它最吸引您的地方是哪里?

田鸿：这有两个角度，我把我自己当成一个很普通的消费者，或者很普通的商家去考虑。我觉得时尚吸引商家的是：第一，它确实给好多想要从事商业经营的人提供更多的机会，而不像其他的我们所熟知的很多卖场要提供很高的入场费等门槛，甚至说是很多条款性的规则。时尚的平台，圆了很多年轻人包括商家愿意从事商业零售的梦想。这么多年下来，时尚所拥有的五千多个业户，从我对他们的了解，他们当中有60%-70%的人因为时尚实现了富裕的梦想，这是一种非常好的感受。作为消费者而言，我觉得它的最大好处是完全改变和诠释了一种概念，就是说时尚不等于大牌，时尚是一种态度、心态和一种习惯。这种态度以一种激情包括一种改变的心态在社会当中得以展现。我觉得如果作为消费者而言，你会觉得时尚给你的购物体验是，它能够在你适度的消费当中体会独特和不一样的那种时尚感觉。

搜房网：好，我们也希望时尚把这种理念传播得更广，为我们的社会多做贡献。最后借此机会，我们请田总给我们搜房网的网友们拜个早年。

田鸿：好!借这次机会，时尚集团向所有搜房的网友致以新年的问候，祝大家生活时尚、心态时尚、身体健康。我们愿意与搜房网的网友一起，迎接更加非常时尚美好的明天。

搜房网：谢谢!